O drama da assembleia de condóminos: histórias surreais!
Quando pensa em assembleia de condóminos, qual a primeira imagem que lhe vem à cabeça?
Certamente não será uma de amor, paz e harmonia.
No fim de contas, todos sabemos que a grande maioria dos intervenientes de uma assembleia de condóminos, administrador inclusive, não está ali por livre e espontânea vontade, mas sim por obrigação.
Dado que de janeiro a março é o período do ano mais indicado para a realização da assembleia de condóminos, a experiência acumulada da Odecasa permite-nos revelar, à data de hoje, o que de facto acontece nestas reuniões – e muito poucas pessoas ouvem falar.
Histórias verdadeiramente surreais em assembleias de condóminos
Agora que entendemos o que é e como se convoca uma assembleia de condóminos, chegou o momento de partilharmos consigo algumas histórias: histórias essas que, parafraseando um dos nossos seguidores no Facebook, “davam para um livro de terror. Daqueles com a bolinha vermelha.”
O(A) Administrador(a) que é, mas não é…
Estava quase tudo pronto para mais uma assembleia de condóminos. As pessoas chegavam à sala comum a conta-gotas, cumprimentavam-se e, olhando à sua volta, algo de estranho notaram: “quem é aquela mulher ali? Nunca a tinha visto mais gorda. E já agora, onde é que anda o raio do administrador?” Ninguém sabia.
O tempo passava, passava e, já com toda a gente sentada à espera, o Sr. José (impaciente por natureza) deu um murro na mesa e gritou “se ele não aparecer em 2 minutos eu vou-me embora!” “Eu também!” reforçava o Sr. Fernando. Às páginas tantas, a tal mulher levanta-se lentamente e, olhando para todos os presentes, diz: “sou eu; o Carlos e agora Vanessa, a vossa administradora de condomínio.”
E esta, hein?
Às vezes mais vale não abrir a boca…
“Mas isto não é normal! Alguma vez eu utilizo estes dados para receber uma conta assim? Eu quero saber o que é que se passa!”
A Dona Clotilde, aposentada já há muitos anos, estava fora de si. Recebera há pouco tempo a fatura mensal da empresa de telecomunicações e, qual não foi o seu espanto, “300€, minha Nossa Senhora! Eu só vou ao computador para falar com a minha filha, que mora no estrangeiro! Eu quero saber quem é que anda a utilizar a minha internet.”
Estávamos em janeiro, em plena assembleia de condóminos. Todos os presentes olhavam uns para os outros estupefatos, sem saber o que dizer. A Marília decidiu chegar-se à frente e perguntou sem rodeios “mas já falou com a empresa? Deve haver aí qualquer engano…”
De repente ouve-se um barulho crescente nas escadas do prédio e, eis se não quando o seu filho Tiago entra na sala, com o telemóvel na mão, e diz: “mãe, mãe! A internet da Dona Clotilde não funciona. E agora o que é que eu faço?” Pois…
Para além destas histórias em assembleia de condóminos, vale a pena lembrar outros episódios:
Aproveitamos ainda para esclarecer princípios básicos inerentes a uma assembleia de condóminos.
Como se define uma assembleia de condóminos?
À partida é necessário distinguir entre assembleia de condóminos ordinária e extraordinária.
A assembleia de condóminos ordinária é a mais comum; de cariz obrigatório e de realização anual (por esta altura do ano). Seguindo a convocação do administrador em funções, todos os proprietários (ou respetivos representantes legais) reúnem-se com a finalidade de deliberar sobre os elementos fundamentais da gestão do condomínio, designadamente:
- Discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano;
- Aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano que se inicia;
- Outros assuntos de interesse para o condomínio.
Por seu lado, a assembleia de condóminos extraordinária é convocada em momentos onde seja preciso debater assuntos específicos da gestão de condomínios. Eis alguns exemplos:
- Insatisfação com os serviços da atual empresa de gestão e administração de condomínio;
- Reporte de casos de violência, assédio e/ou conflitos graves entre condóminos;
- Uso desrespeitoso e/ou inapropriado de espaços comuns e/ou invasão de frações autónomas.
Como convocar uma assembleia de condóminos?
A legislação portuguesa é muito clara neste aspeto.
A assembleia de condóminos deve ser convocada pelo administrador ou, caso este não o faça, por qualquer outro condómino desde que represente 25% do valor total do prédio e que se reúna, pelo menos uma vez por ano, na primeira quinzena do mês de janeiro.
Para que as decisões da assembleia de condóminos sejam consideradas válidas é necessário enviar a convocatória com, pelo menos, 10 dias de antecedência, em carta registada com Aviso de Receção endereçada ao local indicado pelo condómino.
Em alternativa, é possível entregar a convocatória da assembleia de condóminos de forma personalizada a cada condómino, desde que haja confirmação da receção do mesmo. É também necessário que a convocatória indique claramente o dia, hora e local da reunião, a ordem de trabalhos e as propostas que, para serem aprovadas, necessitam de unanimidade.
A Odecasa relembra que a falta de qualquer destes elementos pode implicar a invalidade da convocatória e, assim sendo, hipotecar as decisões tomadas na assembleia de condomínios.
E quando um vizinho falta à assembleia de condóminos: o que acontece?
Como aconteceu no caso da Joana, a Odecasa sabe que é raríssimo termos todas as pessoas presentes numa assembleia de condóminos:
“Ah! Para que é que eu lá vou? É sempre a mesma chatice!”
“É uma perda de tempo, tenho mais que fazer!”
“Nem quero pôr lá os pés…”
Sim, ouvimos estes desabafos a toda a hora. Mas então o que é que acontece quando os condóminos não marcam presença nem se deixam representar? Pois bem, a lei já prevê um conjunto de instrumentos para contornar a situação e evitar o prolongamento de decisões importantes e urgentes.
- Se as decisões não requerem unanimidade, elas podem ser aprovadas se testemunharmos a presença de, apenas, um quarto do total das frações;
- Se as decisões requerem unanimidade, é possível aprová-las se comparecerem na assembleia de condóminos, pelo menos, representantes de dois terços das frações autónomas.
Sempre que não existir um número mínimo de condóminos presente na assembleia de condóminos, e não tiver sido fixada outra data na primeira convocatória enviada, deve fazer-se uma segunda convocatória / assembleia de condóminos.
Assim que acertadas todas as decisões, é obrigatório o administrador comunicar a ata da assembleia todos os condóminos (ausentes inclusive) no prazo de 30 dias por via de carta registada com Aviso de Receção. Os condóminos ausentes têm, a partir desse momento, 90 dias para comunicar, por escrito, se concordam ou não com as decisões aprovadas. No caso de absoluto silêncio, a resposta assumida será “aprovação”.
“Aprovação” é uma palavra também assumida pelos clientes Odecasa, ao avaliar os nossos serviços de gestão e administração de condomínio. Na verdade, estes 30 anos de experiência dão-nos capacidade para garantir todo o apoio legal e jurídico implícito ao dia-a-dia de um condomínio (incluído, na direção da assembleia de condóminos).
Connosco, sentir-se-á liberto de burocracias ou responsabilidades associadas à gestão e administração do seu condomínio. E sim, esta é a altura ideal para contratar uma nova empresa, por isso peça já o seu orçamento!
Odecasa: a empresa que o faz sentir-se em casa.